Личный кабинет
Вопрос: С 1 января 2013 г. положения постановлений Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (далее - Постановление № 921), от 10 сентября 2004 г. № 477 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» (далее - Постановление № 477), приказа Минэкономразвития России от 5 апреля 2005 г. № 70 «Об утверждении Положения об аккредитации Росреестром организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», далее - Приказ) не применяются, аккредитация организаций технической инвентаризации объектов капитального строительства не осуществляется.
В настоящее время продолжает действовать Порядок осуществления государственного учета жилищного фонда, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Порядок учета, Постановление № 1301).
Пунктом 3 Порядка учета установлено, что технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ).
Пунктом 7 Порядка установлено, что БТИ осуществляют техническую инвентаризацию жилищного фонда, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений в целях государственного учета жилищного фонда.
Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что кадастровый инженер осуществляет подготовку документов, содержащих необходимые сведения о недвижимом имуществе для целей осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и иных целей.
Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не содержит запрета на выполнение кадастровых работ в отношении объектов жилищного фонда.
Некоторые банки, а также муниципальные и государственные органы власти и учреждения требуют среди прочих документов предоставлять «технический паспорт» на объект недвижимости, в котором указаны планировка, материалы стен и другие технические характеристики и степень износа по состоянию на текущий момент времени. «Технический паспорт» по состоянию на текущий момент времени требуют: банки при ипотечном кредитовании, органы архитектуры при оформлении перепланировок, комиссии по признанию объектов аварийными или ветхими, ГБУ по кадастровой оценке при рассмотрении обращений по допущенным ошибкам (не учтён материал стен и степень износа). При этом обязательным требованием является то, что «технический паспорт» должен быть изготовлен и удостоверен исключительно органом БТИ.
Федеральные БТИ, региональные БТИ и муниципальные БТИ на многих территориях прекратили своё существование, их территориальные отделения и филиалы во многих муниципальных образованиях закрыты уже много лет. Для того чтобы заказать подобный документ необходимо ехать в столицу субъекта. А так как данная услуга является монопольной, то стоимость её превышает здравый смысл.
В связи с вышеизложенным прошу дать разъяснение о возможности изготовления «технического паспорта» на объекты жилищного фонда, а также на объекты нежилого фонда любыми кадастровыми инженерами, не работающими в БТИ.
Ответ: Государственный учет жилищного фонда (технический), упоминающийся в п.7 "Порядка осуществления государственного учета жилищного фонда", установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 и государственный кадастровый учет недвижимого имущества, упоминающийся в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее – Закон 221) – это два различных вида учетных действий, совершаемых для разных целей.
Закон 221 устанавливает, что "…кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями…" для целей государственного кадастрового учета и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер (п.4 статьи 1 Закона 221).
Таким образом, законом установлены два основных критерия (признака), определяющих кадастровую деятельность: подготовка документов в соответствии с утвержденными законом формой и требованиями, а также применение подготовленных документов именно для государственного кадастрового учета.
Статья 37 Закона 221 устанавливает перечень документов, являющихся результатом кадастровых работ – "…Результатом кадастровых работ кадастрового инженера … является межевой план, технический план или акт обследования…"
Дополнительно, частью 3 статьи 42.3 Закона 221 кадастровый инженер определяется как единственный исполнитель комплексных кадастровых работ.
Для подготовки каждого отдельного вида кадастрового документа соответствующими нормативными актами установлены специальные требования (Приказы Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке", от 18.12.2015 № 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, А также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений", от 20.11.2015 № 861 "Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке", от 21.11.2016 № 734 "об установлении формы карты-плана территории и требований к ее подготовке, формы акта согласования местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ и требований к его подготовке").
Соответственно, деятельность по подготовке любых других документов, не предназначенных для осуществления государственного кадастрового учета, не является кадастровой деятельностью.
Изготовление кадастровым инженером, обладающим специальным правом на осуществление кадастровой деятельности, иных документов, не предназначенных для осуществления государственного кадастрового учета, а также заверение таких документов подписью и печатью кадастрового инженера недопустимо. Технический паспорт, заключение, экспертиза, или любой другой документ (кроме предусмотренных законом), подписанный от имени кадастрового инженера и заверенный печатью кадастрового инженера является ничтожным и не имеет юридической силы.
Вместе с тем, действующее Российское законодательство не содержит запрета на совмещение кадастровым инженером кадастровой деятельности и деятельности в других сферах экономики. Кадастровый инженер, который является одновременно специалистом иной сферы деятельности (эксперт, инвентаризатор, аналитик, аудитор, экономист и др.) в процессе своей деятельности может изготавливать различные документы и заверять их подписью соответствующего специалиста.
Например, технический паспорт объекта недвижимости может быть изготовлен работником специализированной организации технической инвентаризации и заверен печатью такой организации.
Позиция Минэкономразвития России в отношении осуществления кадастровыми инженерами технической инвентаризации изложена в разъяснительном письме от 13.11.2013 № ОГ-Д23-15441.