Согласно письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.11.2024 г. № 70963-ОД/08 объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду зданиями, строениями, сооружения ми (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).
При этом объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу согласно пункт 1 статьи 130 ГК РФ.
Сведения об объектах незавершенного строительства вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в ЕГРН, что также позволяет делать выводы об отнесении объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости (часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ).
Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.
При решении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимостью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
Кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта незавершенного строительства. Регистрация прав без одновременного кадастрового учета осуществляется при наличии в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, право на который регистрируется, в связи с возникновением права на созданный объект незавершенного строительства, если в отношении такого объекта недвижимости ранее был осуществлен кадастровый учет.
По мнению ведомства, вопрос о квалификации объекта в качестве объекта незавершенного строительства находится в сфере ответственности кадастрового инженера. И в случае, если признаки объекта не позволяют однозначно квалифицировать его, то данные признаки должны быть подробно описаны в техническом плане (в заключении кадастрового инженера).
Ссылаясь на постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44, Минстрой России разъясняет в своём письме, что
постройка, возведенная в результате реконструкции объекта недвижимости, которая привела к изменению параметров объекта или его частей, может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. Она может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции.