Обзор типовых ошибок, наиболее часто допускаемых кадастровыми инженерами при выполнении кадастровых работ

Уважаемые кадастровые инженеры!

На основании информации, поступающей от территориальных органов регистрации прав, Ассоциацией «Союз кадастровых инженеров» подготовлен перечень ошибок и неточностей, наиболее часто допускаемых кадастровыми инженерами при выполнении кадастровых работ. Подобные ошибки квалифицируются органом регистрации прав как «нарушения» и являются основанием для приостановления учетно-регистрационных действий.

Просим принять информацию к сведению и не допускать подобных нарушений в Вашей профессиональной деятельности.

1. Нередко кадастровые инженеры направляют в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права (заявление о государственном кадастровом учёте без одновременной государственной регистрации права) без подтверждающих его полномочия документов.

Документами, подтверждающими соответствующие полномочия кадастрового инженера являются:

- нотариально удостоверенная доверенность. В данном случае заявление подается кадастровым инженером от имени заказчика кадастровых работ (правообладателя объекта недвижимости).

- договор подряда на выполнение кадастровых работ, содержащий условие об обязанности кадастрового инженера представить без доверенности в орган регистрации прав документы, подготовленные в результате выполнения кадастровых работ. Необходимо отметить что документы, подтверждающие полномочия кадастрового инженера на представление заявления в орган регистрации прав без доверенности должны соответствовать требованиям, установленным действующим законодательством.

2. В межевом плане отсутствуют документы либо обоснование, подтверждающие что земельный участок, на который кадастровым инженером подготовлены документы, является многоконтурным, в том время как заявление подано на осуществление государственного кадастрового учета изменений в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка («Землепользование»), в результате которого земельный участок стал многоконтурным (количество контуров – 2).

Согласно части 1.1 статьи 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка.

3. В приложенных к заявлению о государственном кадастровом учёте документах, в акте согласования местоположения границ земельного участка граница смежного земельного участка согласована председателем садово-огороднического товарищества, при этом включенная в состав приложений к межевому плану выписка из единого государственного реестра юридических лиц не является документом, подтверждающим наделение его такими полномочиями.

В соответствии с частью 4 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон № 221-ФЗ) в согласовании местоположения границ от имени собственников вправе участвовать также представитель садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, уполномоченный на такое согласование принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (если соответствующий смежный земельный участок расположен в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и является имуществом общего пользования товарищества).

4. Границы уточняемого земельного участка, на который кадастровым инженером подготовлен межевой план, пересекают границы смежного земельного участка. Данная ошибка является самой распространенной и чаще всего возникает при использовании неактуальных сведений ЕГРН, а также при некачественном и недобросовестном либо некомпетентном сборе и анализе исходных данных при подготовке к проведению кадастровых работ.

В соответствии с пунктом 20 части 1 статьи 26 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

5. В состав приложений к межевому плану включена выписка из похозяйственной книги, не соответствующая установленной форме.

Форма выписки из похозяйственной книги установлена Приказом Росреестра от 25.08.2021 № П/0368. Указанная выписка выдаётся в целях государственной регистрации прав на земельный участок, предоставленный гражданину для ведения личного подсобного хозяйства, и не может быть выдана для подтверждения принадлежности гражданину земельных участков с иными видами разрешенного использования («для коллективного садоводства», «для индивидуального жилищного строительства» и др.)

6. Раздел межевого плана «Заключение кадастрового инженера» не содержит информацию об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о расположенных на образуемом, уточняемом или измененном земельном участке объектов недвижимости.

Напоминаем, что оформление раздела межевого плана «Заключение кадастрового инженера» необходимо осуществлять в соответствии с пунктом 69 Требований об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 (далее – Требования № П/0592), содержащим в том числе перечисление сведений, информации, обоснований и расчетов, которые в обязательном порядке должны быть приведены в указанном разделе «в виде связного текста».

Полагаем, что в данном случае кадастровым инженером должно быть также приведено краткое описание выявленного на образуемом, уточняемом или измененном земельном участке объекта капитального строительства и его фактического состояния.

7. В документах, приложенных к заявлению о государственном кадастровом учёте изменений в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка, а именно – в акте согласования местоположения границ уточняемого земельного участка в графе «7» реквизита «1» указаны некорректные сведения (например, «Распоряжение органа местного самоуправления» или указаны реквизиты Страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования /СНИЛС/. При этом, указанное распоряжение не содержит полномочий на согласование местоположения границ, а удостоверение СНИЛС не является документом, удостоверяющим личность заинтересованного лица).

В соответствии с частью 4 статьи 39 Закона о кадастре от имени указанных в части 3 статьи 39 Закона о кадастре лиц в согласовании местоположения границ вправе участвовать их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 81 Требований об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 (далее – Требования № П/0592) при участии в согласовании местоположения границ земельного участка представителя органа местного самоуправления, в графе «7» реквизита «1» акта согласования местоположения границ земельного участка указываются наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя на согласование местоположения границ земельного участка.

8. Не представлено согласие арендатора на образование земельных участков путем выдела в счет долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии согласия в письменной форме землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Согласно пункту 10 части 8 статьи 41 Закона № 218-ФЗ для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимо письменное согласие третьих лиц на образование объекта недвижимости, если такое согласие на образование объекта недвижимости является обязательным в соответствии с федеральным законом.

9. К заявлению о государственном кадастровом учёте земельного участка приложена утвержденная органом местного самоуправления, но не действующая схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (срок действия схемы расположения истёк на момент подачи заявления)

В соответствии с пунктом 51 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если на дату подачи заявления в отношении земельного участка истек срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или решения об утверждении проектной документации лесного участка при условии, что образование земельного участка, в отношении которого представлено заявление, осуществляется на основании этой схемы или этой проектной документации. Согласно пункту 15 статьи 11.10 ЗК РФ срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории составляет два года.

10. Выявлены случаи подачи заявлений с приложением технического плана, подготовленного в связи с созданием здания, тогда как разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию с указанным заявлением не представлено. Кроме того, в нарушение подпункта 14 пункта 51 Требований № П/0082 в разделе «Характеристики объекта недвижимости» технического плана указан как год ввода в эксплуатацию, так и год завершения строительства (в данном случае должен быть указан только год ввода в эксплуатацию).

В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута.

Обращаем Ваше внимание, что кадастровый инженер подготавливает межевой план, технический план или акт обследования на основании представленных заказчиком кадастровых работ или собранных непосредственно самим кадастровым инженером исходных документов. Если кадастровым инженером установлено, что представленные заказчиком документы не отвечают требованиям законодательства или не соответствуют установленным нормам и в дальнейшем государственным регистратором прав может быть принято решение о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий, кадастровый инженер как профессиональный участник кадастровой деятельности должен разъяснить заказчику кадастровых работ сложившуюся ситуацию и принять все возможные меры для исправления предоставленных документов или отказаться от выполнения работ (ст.29.1 Федерального закона №221-ФЗ).